西安房价还要涨？我不相信！
天下永远上涨的玩意只有一个：年龄。
西安金融棒棒糖对房价的关注比较少，因为这个话题的宏观经济相关性太高，国民性太普泛，地区差异化极大，稍有不慎，就会被狠狠打脸。毕竟，自1998年至今，所有预期房价下跌的声音都失败了。
但是对西安这个偏僻的西北城市而言，我们今天大胆的预期——暴涨结束。
郭树清讲话背后：宏观政策“集体”大转向
地产在西安的讨论非常热，但这也许是关起门的狂欢，因为大多数人是真心不知道中央政府所提“房住不炒”的最新动作，尤其是系统性动作，而另一部分则是，基于过往经验而采取的“选择性忽视”。
今天，西安金融棒棒糖想整理一下“系统性转向”。
最显眼的来自中国银保监会主席郭树清，6月14日他参加清华五道口全球金融论坛时的发言，很快在财经圈刷屏，要点如下：
1：我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。
2：新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
3：买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。
结论是：历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。
这一讲话之所以被刷屏，表面看是郭的务实态度与公众影响，如一则留言写道：“郭主席去年讲收益率超过10%，你的本金就很危险。很快，P2P就集中爆雷了”。但从深处来看，这些大实话的背后其实有广泛的群众基础，“天下苦房价久矣”。
那么，如果说郭主席的态度代表了金融部门可能正在酝酿更强调控的话，为什么西安金融棒棒糖认为是“集体转向”呢？我们列几处最近的政策。
一：缓释地方政府地产依赖类：我们都知道地方政府在事权财权中的“两难”，也知道推动供给价格的无奈，但宏观政策已经在为“后地产依赖”打开新窗口。
1：专项债可作资本金：6月10日，日前中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，该文件的最大突破之处是允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金。研究预期，该政策一旦落地，可以在地方融资平台清理的大势下，实现“专项债+PPP”的融合，有望撬动债务性资金7000亿元，作为“地方官员追求政绩”和“特殊时期提振经济”的最新措施，事实上是为地方政府解开了地产绑架。
2：经开区城投可以IPO：6月6日，《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》发布，焦点在于积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体IPO，除此之外，还有支持并购重组、支持股权融资等多项重大利好。这则信息很快占据了当日财经界的朋友圈。从西安金融棒棒糖的角度来看，这种不是简单的金融承债，而是把经开城投推向了公开市场。
二：增加地产参与主体类：供地不足也是地产调控难的症结，“土地始终是稀缺资源”这句话，始终只对了一半，因为“稀缺”本身就是“高价”的另一面，当这种冲突加剧时，突然放出廉价筹码，一定会令“稀缺”受到挑战。
1：表象冲击，集体用地长租房试点加速：1月16日，福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市进入“集体建设用地建设租赁住房”试点名单，意味着全国13城市试点加大到18个，而且这5个城市房价在2018年上涨较快。这一政策的核心是去掉了政府征地环节、去掉了开发商环节，节约成本可称“巨大”。尽管覆盖的是租赁用房，但自2017年推出仅1年，就启动扩大试点范围，信号明显。（我们预期年内扩大到西安）
2：深层冲击，三权分置改革试点加速：房地产迷思还有一个重要理论依托，中国每年有1500万农村人口进入城市。但这个说法正在遭受挑战，农村宅基地的三权分置改革，可以简单地表述为：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。除了继续禁止城里人到农村盖大院、建别墅之外，媒体最广泛的解读是“政府将不再是居住用地唯一提供者”。但西安金融棒棒糖认为，真正导致“人口流动”的因素正在破解，如果三权分置在未来可以改变农村公众收入过低、没有财产性收入的局面，也会从侧面推动房价走低。
综上，一方面让土地财政得到缓释，另一方面通过扩大另类供给来降低成本，这些政策都在近期出台或加速，这是我们认为中央政府下了更大决心的表现。
好像还在涨？先回答过去为什么不涨？
糖豆一定会问，尽管上述预期是确认的，但回到真实的西安，还是在继续上演“万人抢房”、“一房难求”的现象（如本周曲江某楼盘396套房获7368人意向登记）。更多的人会说，西安房价哪里贵了，北京一个厕所就能买西安一套房。
麻烦切记：那是北京。
我们在回答西安房价为什么涨之前，想先问问大家：西安房价过去为什么不涨？
西安房价长期低位运行（2017年之前）是有深层面原因的，在全国经济东部重于西部，南部重于北部的梯队发展阶段里，西安其实并不是真正的热点区域。这一表象的本身，确实也是由经济活力决定的，一个国有经济占比高（大多数人依靠体制内的福利分房、集体建房），民营企业雇员较少（真正的购房主体并不多），整体吸引力较低（外来企业少与就业少），这些因素都导致了西安是一个收入较低的内向型城市。
此外，加上西安供给相对充足，地产市场一直脱离全国乱涨的局面，而这些才是西安经济真实的底子，也是长期不涨的原因。因此西安金融棒棒糖曾很简略的表达说：中国财经的钟摆还没有荡至西安。
那么，西安房价为什么在过去两年狂涨了呢？
1：急切心理催生人为造市：后进城市想突破，本意是没有错的，至于“网红城市”的好与坏，校尉君不愿做一丝一毫的评价。西安金融棒棒糖的一贯理念是：凡事都有自己的规律。任何城市的建设，都不会在短期内脱胎换骨（如果有也应该是基于想象的错觉），因为经济数字会证明一切，尤其是“脱水数据”。在这种急切心理下，这个城市的地产洼地出现了“引导式发现”，各种力量综合出击，即导致了西安房价开始暴涨。
2：缺乏政策预期导致踩踏：一旦涨价开始，预期就会变得非常重要。但遗憾的是，在最初的涨价效应出现后，一系列政策的出台，导致了公众产生了“快速上车”的预期，如“年内要来100万人”、“XXX公司要在西安投资上千亿”，这些源于对新增人口的恐惧，源于对外来产业的猜测，都导致了房价继续上涨的预期，加之部分无良地产商刻意制造的“日光盘恐慌”，逼空效应成为西安无房者的压顶泰山。在西安金融棒棒糖看来，把政策单独拿出来看，都没错，但放到一起，可能就会导致预期混乱。
因此我们的核心看法是，西安房价即使有上涨预期，但因为“人为因素”导致了“剧烈上涨”，把“慢牛”搞成了“快牛”，这才引发了一系列关注与讨论。而即使站在今天的节点上，作为真实生活在西安的居民，你真觉得西安经济已经“上了快车道吗”？
至于最新的情况？我们必须提示一系列地产信号：
▲杭州二手房交易价格走势
1：杭州：2018年6月到2019年5月，二手房交易均价始终在3.3万元徘徊，已经没有什么涨幅了。不管什么杂志搞“新一线”排名，相信再爱西安这座城的人，也不会痴狂到“杭州有什么了不起”？（当然，我们也迷惑为什么有那么多人对“新一线”排名那么关心）
2：恩施：这是一个很小的城市（GDP不足千亿），前不久发了一个《房地产市场价格预警》的文件，核心是托市，不让房价大幅下跌。如果说东北鹤岗是一个太特殊案例的话，我们想，千里之堤上的任何一个蚁洞，总是有参考价值的。
这些信号够不够？好像还是差一点，我们一起看看恒大研究院首席经济学家任泽平的最新观点。而且很巧的是，这份报告的发布日期正是我们的写作日期——6月18日。
任泽平的结论是：房地产投资的拐点已经出现。
1：从投资强度看：2018年5月以来，300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落，2019年5月降至5%。从领先指标来看，拿地见顶回落已经一年，决定了当下就是投资拐点。
2：从资金流入看，下一阶段，银保监会重点整治资金违规流入房地产，将在资金端制约房地产投资。如5月17日，中国银保监会针对银行机构、非银机构，列明多项房地产相关整治要点，预计房企到位资金增速将持续回落。
3：从成本结构来看，施工和单位建安成本的支撑因素都开始弱化、建安支出拐点临近，土地支出增速将继续回落。对于土地购置费，前期土地成交价款增速持续回落的传导效应将继续作用，后续土地支出甚至可能出现负增长。
任泽平预计，未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速7-8%。
糖豆会说，还是正向增长啊。任泽平在报告中也承认：2019年初市场普遍对今年的房地产开发投资较为悲观，（但）年初至今，房地产投资强劲远超市场预期，1-5月累计投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比2018年全年提高1.7个百分点，但较1-4月下降0.7个百分点。
这番话的意思其实很准确地描述了地产商的心态，有惊有喜，在西安似乎更是大开发商云集的一年。但如果真地看清楚了“拐点已至”，作为购房者交易对手的开发商，真地会在见顶之后，再把更多的筹码放到赌桌上吗？
人家追求的也许是“快快快，这可能是最后一波啦。”
拿啥保值增值？这才是真正的钥匙
其实，公众很无奈，“刚需”确实需要买房，这是东方大国的传统。“改善”确实也无可厚非。但问题也很突出，既不是刚需也不是改善，但总不能看着钱打不赢通胀，静静地贬值吧？
这就回到了“房住不炒”的核心逻辑！我到底“炒”什么？
首先，我们正视这个“炒”字本身：鼓励居民获得财产性收入是没错的，但买股被套，买基金要亏，买P2P遇雷，民间非法集资的坑也大了去了，这就说明，当下中国公众可选择的投资渠道过少，或者说并不能满足公众期待。
我们对此的理解是：
1：要整体降低“投资预期”：任何经济体的高速增长都是有期限的，中国在上演长达40年经济奇迹的过程中，“资本”曾经是稀缺的，因此当你手中有了储蓄，无论是给银行（想想1995年前后银行界的高息揽存），还是拆给朋友，年化利率都非常高，这是因为实体经济整体缺乏资本，而且也还能负担这样的成本。但到了当下，“资本”本身已经不稀缺了，国内M2的天量众所周知，加之全球碰到了产业苦闷期，哪一个实体经济不是面临转型和生存的压力，怎么能真地做到“无风险收益达到10%呢”？
2：要清楚理解“房住不炒”：尤其对陕西而言，其实始终是一个封闭的省域，如果再到温州去，就该清楚“当风向调整时，个人真的很无力”。现在查询温州炒房团，更多的信息是《温州炒房团去哪了？昔日温州炒房人今日劝大家别买房》、《一个炒房客的落寞述说：温州人早已不炒房，如今手里2套房很失败》。当然，我们也清楚，西安还没有大规模炒房一说，更多还是担心资产贬值所做的“小型对冲”，但对于2012至2014年发生在温州的故事，仍然可以从政策的另一面得到解读。
其次，我们要正视“炒”什么：居民总是有投资需求的，经过认真归类，我们认为一系列宏观动作也在展开，这是继“为地方政府松绑”、“加快农地解放”之余的第三个大招，“加快金融业的被投资能力”。
对此，我们的归纳与整理如下：
1：常规投资端——金融产品正在重回主阵地：《资管新政》的核心是打破刚兑，这一作法的另一面，其实是将所有机构的竞争环境拉到一个水平上来，如银行端降低了理财门槛（从5万到1万），银行理财子公司竟然可以达到1元，曾经高不可攀的信托投资，目前正在酝酿“万元信托”，与过去100万元起点相比，简直不可想象。作为普通公众最常见的投资标品，这两大理财阵地的规模将会更为扩大，但前提始终是卖者尽责、买者自负。这种与西方国家一致的作法，其实既是实现了投资者教育，也实现了投资者保护。
2：特殊投资端——科创板高门槛与抱团退市：大家总抱怨股市是绞肉机，事实上看美国股市的历史，其实也都有这个过程（美国散户比例从93%降至6%，足足用了60年）。到了当下的发展阶段，监管层其实对股市的预期也正向成熟股市推动，其核心是“让机构投资者成为市场稳定器”。这里面的作法包括两个层面，一是提升上市公司质量，5个月内已有4家公司退市（这在过去是不可想象的），重组“不死鸟”正在消亡，“壳资源”正在弱化，加速退市常态化已是监管决心。另一方面，则是持续引入机构投资者，如科创板在寄托了科技强国的厚望之余，对个人投资者设定了50万的门槛，更是引入了“科创板配售基金”。“要么是你有风险承受能力才能玩，要不就是交给专家替你玩”。
综上，无论是以商业银行、信托公司为代表的投资产品，还是以股市为代表的投资产品，其实都正在出现“净化与重生”的新阶段。在这一阶段下，真地可以看出来“稳金融”的战略意图。
西安金融棒棒糖判断：这种“战略意图”对外部的延展性都是无边的，其中一个显著的要件就是丰富居民投资渠道，增加财产性收入。提示一下，大家有没有注意到20万元起点的大额存单正在热销，抢占了银行窗口的C位？大家有没有发现西安许多银行的净值型理财，居然在手机上出现秒杀？
毕竟，光关上门是不够的，给一把合适的钥匙才是关键。
结语
6月18日住建部发布信息，西安在70个城市中，房价涨幅第1。一定会有人问，你们看不到吗？与这种简单判断相反，校尉君觉得这恰恰是“引爆点”。
因为，不清楚宏观就搞不清楚微观，不清楚历史就搞不清楚当下。
西安金融棒棒糖认为当下西安的“房价逼空”其实就是阶段性产物，无论是人口因素还是财经因素，甚至是社会价值观因素，最终都会把“偶发因素”冲刷得无影无踪，一切都会回到规律决定的主航道上来。尤其在当下发挥“中国经济韧性优势”的特殊阶段，房价停止过快上涨已经没有悬念。
值得一读：
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